Neuer Mietspiegel für Dortmund

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Titelseite des Mietspiegel-Sonderdrucks des Mietervereins Dortmund
Link zum Mietspiegel Dortmund 2015 - mit Berechungshilfe des Mietervereins

Zum 01.01.2015 musste der qualifizierte Mietspiegel für Dortmund mit einer empirischen Volluntersuchung fortgeschrieben werden. Diese ergab eine durchschnittliche Mietpreissteigerung in Dortmund von ca. 2% je Jahr (orientiert an der Entwicklung des Medians). Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. ist als Interessensvertretung und Mieterschutz-Organisation an der Erarbeitung des Mietspiegels beteiligt.

„Im Durchschnitt gibt es in Dortmund also noch unverändert eine Mietpreisentwicklung im Rahmen der Inflationswerte. Dies für Mieterinnen und Mieter erfreulich“, stellte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. fest. „Damit unterscheidet sich Dortmund wesentlich von der Mietpreisentwicklung anderer Großstädte, was sich vor allem durch die geringere Zahlungsfähigkeit erklärt, bedingt durch die hohe Arbeitslosigkeit in unserer Stadt.“

Der neue Mietspiegel gibt aber auch wieder, dass höhere Mieten gezahlt werden bzw. stärkere Erhöhungen gegeben sein können, wenn eine höhere bauliche Qualität und begehrte Wohngebiete zusammenkommen.

„Der aktuelle Mietspiegel dokumentiert damit auch die ‚Teilung der Stadt‘ in ‚bessere und schlechtere‘ Wohngebiete, erstmals unmittelbar in der Form von Gebiets bezogenen Zu- und Abschlägen.“, sagte Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. „Diese Zu- und Abschläge sind ein gesichertes Ergebnis der empirische Untersuchung und spiegeln somit Realitäten des Dortmunder Wohnungsmarktes.“

Umso wichtiger ist es, die vielfältigen Differenzierungen hervorzuheben, die den neuen Dortmunder Mietspiegel prägen:

- Wärmedämmungen der Außenwände und des Daches erlauben Modernisierungszuschläge – gestaffelt nach dem Ausführungszeitzeitpunkt der Baumaßnahmen
- Modernisierungszuschläge bei einer vollständigen Baderneuerung sind nur dann gerechtfertigt, wenn die Erneuerung nach dem Jahr 2000 durchgeführt wurde. Länger zurückliegende Maßnahmen rechtfertigen nach der aktuellen Untersuchung keine höhere Bewertung!
- Bodenbeläge: Vom Vermieter verlegte Laminat- oder Teppichfußböden rechtfertigen keine Zuschläge. Diese können nur bei höherwertigen Boden­belägen, wie Parkett, Keramikboden oder aufgearbeiteten Hobeldielen verlangt werden. Einfache PVC-Beläge oder eine Vermietung gänzlich ohne Oberböden führen zu Abschlägen
- Abschläge bei höheren Lärmbelastungen, gefangenen Räumen also nachteiligen Grundrissen) und fehlendem fließendem Warmwasser in Küchen sind von Vermietern zu beachten. Mieter müssen aktiv darauf achten, dass diese Abschläge einbezogen werden
- Barrierefreie bzw. barrierefrei erreichbare Wohnungen rechtfertigen erstmals Zuschläge.

‚Kleinere Wohnungen‘ werden teurer

Aus Mietersicht problematisch ist, dass sich die Tendenz zu Zuschlägen bei „kleineren“ Wohnungen weiter verstärkt. Erstmals ist bereits bei Wohnungen vom 55-60 m² ein Zuschlag (0,21 €) berechtigt, für Wohnungen zwischen 40-50 m² steigt der Zuschlag von 0,32 € auf 0,41 €. „Faktisch heißt dies für Mieter, die durch einen Umzug in eine kleinere Wohnung ihre Wohnkostenbelastung senken wollen oder müssen (Kosten der Unterkunft für Bezieher von ALG II und Grundsicherung) kaum noch die Chance hierzu haben.“, stellte Rainer Stücker fest.

Mietrechtliche Tipps für Mieterinnen und Mieter

- Grundsätzlich gilt, dass eine Mieterhöhung immer begründet werden muss. Als Begründung kommt entweder der Hinweis auf den aktuellen (qualifizierten) Mietspiegel in Frage (§ 558 BGB) oder auf eine vorangegangene Modernisierung in Frage (§ 559 BGB). Ansonsten besteht keine Verpflichtung, einer anderweitig begründeten Mieterhöhung zuzustimmen oder diese zu zahlen.
- Bei der Einordnung in den Mietspiegel müssen Mieter prüfen, ob der Mietspiegel für die Wohnung tatsächlich Modernisierungs-Zuschläge vorsieht. Nicht jede einzelne Modernisierungsmaßnahme reicht hierfür aus. Gerade bei länger zurückliegenden Modernisierungsmaßnahmen ist im Gegensatz zu bisherigen Mietspiegeln kein Zuschlag mehr gerechtfertigt.
- Im durchschnittlich ausgestatteten Wohnungsbestand kommt es entscheidend darauf an, ob die Wohnung mit Oberböden (z. B. Laminat, Teppich, Parkett, Holzdielen) vermietet und ob in der Küche der Bezug von fließend Heißwasser möglich ist. Beides liegt nicht vor, wenn der Fußboden vom Mieter selbst bezahlt wurde, Heißwasser in der Küche nur über einen fest installierten Wasserkocher erzeugt werden kann.
- Mieter müssen aufpassen, ob ihre Wohnung innerhalb einer Preisspanne richtig eingeordnet wurde. Nach wie vor gilt die Rechtsprechung des Landgerichtes Dortmund, dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Medianwert im Zweifel die ortsübliche Miete innerhalb der Spanne wiedergibt. Hiervon wird nur in seltenen Ausnahmefällen abzuweichen sein.
- Generell gilt die gesetzliche Kappungsgrenze von 20%, um die sich Mieten in Dortmund innerhalb von drei Jahren höchstens erhöhen dürfen.

Umso wichtiger ist, dass der Mietspegel und Erläuterungen sowie Berechnungshilfen für Betroffene zugänglich sind. Der Mieterverein Dortmund e.V. bietet diese an.

Mietspiegel mit Berechnungshilfe beim Mieterverein erhältlich

Der Mietspiegel ist auf der Internetseite des Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. als pdf-Dokument sowie auch als Sonderdruck in der Geschäftsstelle, Kampstraße 4, 44137 Dortmund, kostenlos erhältlich. In Kürze wird online auch ein Mietspiegelrechner zur Verfügung stehen. Vereinsmitglieder erhalten den neuen Mietspiegel mit der nächsten Ausgabe der Vereinszeitung Mieterforum Anfang März.

Der Mieterverein Dortmund und Umgebung e. V. bietet seinen Mitgliedern in allen Rechtsfragen einer Mieterhöhung umfassende telefonische und persönliche Beratung und Vertretung an.

Pressemitteilung Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. // 09.01.2015
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