Bebauung Ziegelhütte: Hier Bedenken der Stadt Kleve und Stellungnahme Gemeinde Bedburg-Hau

Vorab
Liebe Klever (Verwaltung): Was wäret ihr eigentlich ohne Bedburg-Hau? Um 8,1 Quadratkilometer ärmer! Nachdem ihr das fast alles bebaut habt, beschwert ihr euch nun darüber, dass Bedburg-Hau eine Fläche von 0.0700 qkm, 4 Km von Kleve entfernt, bebauen möchte. 1945 habt ihr euch 0,6 qkm nördlich der Querallee einverleibt. Bei der Kommunalen Neugliederung 1969 ganz Reichswalde mit 5 qkm das zuvor, ab 1953 dem Amtsverbund Till/Hau zugehörte. Damit nicht genug, ihr habt euch dann auch noch den Sternbusch und Riswick mit 2,5 qkm einverleibt. Im vergangenen Jahr bautet ihr direkt an unsere Gemeindegrenze ein Hallenbad im Sternbusch, was bei uns schon bei der Planung zur Diskussion um den Erhalt unseres Bades führte. - War auch kein schöner Zug von euch. Ihr beschwert euch auch darüber, dass ihr im Bereich Bildung und Schulen die Angebote für uns vorhalten müsst - Wer hat denn letztes Jahr die Dependance Joseph-Beuys-Gesamtschule in Bedburg-Hau geschlossen? Hau, direkt an eurer Stadtgrenze, fast alle Hauer (6.000 Einw.) sind nach Kleve orientiert und stärken dort den Einzelhandel uvm.. Ihr solltet froh sein, dass wir das können, was ihr anscheinend nicht mehr könnt – noch bezahlbaren Wohnraum schaffen - ggf. auch für Klever.

Bedenken der Stadt Kleve
1. Nichtbeachtung der Ziele der Raumordnung
Es wird darauf hingewiesen, dass die Vorgaben der Regional- und Landesplanung eine verantwortungsvolle Flächeninanspruchnahme und eine bedarfsgerechte Baulandentwicklung in den Kommunen fordern. Der Regionalplan Düsseldorf gibt vor, dass Außenpotenziale erst dann durch die Kommunen mobilisiert werden sollen, wenn nur noch so wenige Innenpotenziale vorhanden sind, dass die wohnbauliche Flächenvorsorge für den Planungszeitraum in der Kommune nicht mehr sichergestellt werden kann. Zudem sollen Siedlungsaktivitäten auf Allgemeine Siedlungsbereiche, die über ein räumlich gebündeltes Angebot an öffentlichen und privaten Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen verfügen und auf zentralörtlich bedeutsame Siedlungsbereiche ausgerichtet werden. Kleinere Ortsteile, die nicht über ein derartiges Angebot verfügen, sollen auf eine Eigenentwicklung beschränkt bleiben.
Die Ortschaft Hasselt ist ländlich geprägt und hat heute 2.200 Einwohner. Der Bebauungsplan sieht vor, hier eine ca. 7 ha große Fläche als Wohnbaufläche für bis zu 160 Wohneinheiten zu entwickeln. Die Größe der Fläche sowie die Lage am Ortsrand und teilweise auch außerhalb des im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs werden seitens der Stadt Kleve kritisch gesehen. Zwar verfügt Hasselt über eine gewisse Grundversorgung, insbesondere durch einen Nahversorger, es hat jedoch keine zentralörtliche Funktion. Eine Ausweisung von 7 Hektar Wohnbauland überschreitet deutlich die Fläche, die zur Eigenentwicklung des Ortsteils benötigt wird.
2. Missachtung einer nachhaltigen, städtebaulichen Entwicklung gemäß § 1 Abs. 5 BauGB
Es wird seitens der Stadt Kleve befürchtet, dass durch die konzentrierte Ausweisung und Vermarktung von Wohnbaufläche Einwohner aus Kleve angeworben werden, da die Baulandpreise in Bedburg-Hau in der Regel geringer sind und in Kleve aktuell kaum Wohnbauflächen auf dem Markt erhältlich sind. Im Sinne einer nachhaltigen Nutzung der Ressource Boden sollen nach den Ausführungen im Regionalplan Düsseldorf die im Regionalplan dargestellten, aber bisher nicht durch den Flächennutzungsplan (FNP) in Anspruch genommene Siedlungsbereiche erst dann durch vorbereitende Bauleitplanung mobilisiert werden, wenn die vorhandenen Innen- und Außenpotenziale soweit ausgeschöpft sind, dass die wohnbauliche Flächenvorsorge für den Planungszeitraum in der Kommune nicht mehr
sichergestellt werden kann. Dieser Nachweis und die Darlegung, in welchen Bereichen durch den aktuellen Flächennutzungsplan noch Reserveflächen zur Verfügung stehen, können in der Begründung zum Bebauungsplan nicht erkannt werden. Es ist jedoch eine Rahmenplanung im Integrierten Handlungskonzept der Gemeinde Bedburg-Hau zu finden, welche die Entwicklung neuer Wohnbauflächen im Bereich des Klinikgeländes und auf den Rieselfeldern vorsieht. Diese Annahme wird unterstützt durch die Berichterstattung in den lokalen Medien. So hat am 17.02.2018 die NRZ in ihrer Berichterstattung eine ganz Reihe von Potenzialflächen benannt, die in der Gemeinde Bedburg-Hau entwickelt werden sollen. Diese Planungen widersprechen den Aussagen der vorliegenden Begründung. Zudem wird in der Begründung darauf hingewiesen, dass aufgrund der Zunahme der Haushalte aufgrund kleinerer Haushaltsgrößen und des zunehmenden Pro-Kopf-Wohnfläche Bedarfe entstehen werden, die durch die Entwicklung der Fläche gedeckt werden sollen. Die Flächen, welche durch die vorliegende Änderung des Flächennutzungsplans entwickelt werden sollen, sind jedoch offensichtlich nicht für Geschosswohnungsbau sondern für die Entwicklung von Einfamilienhäusern vorgesehen. Diese Art der Bebauung entspricht nicht den in der Begründung genannten zukünftigen Bedarfen der Einwohner Bedburg-Haus.
Weiterhin bestehen Bedenken bezüglich der Bereitstellung von ausreichender Infrastrukturausstattung. Zurzeit werden insbesondere im Bereich Bildung und Schulen die Angebote durch die Stadt Kleve vorgehalten. Auch die Einwohner der Gemeinde Bedburg-Hau nutzen diese Einrichtungen. Bei so massven Flächenausweisungen können auf der Fläche zahlreiche Wohneinheiten voraussichtlich überwiegend im Einfamilienhausbereich. Für die neuen Haushalte sollte dann auch die notwendige Infrastrukturausstattung angeboten werden. Es wird daher angeregt, die Bedarfe für die Wohnbauflächen und die Möglichkeiten zur Entwicklung anderer Potenzialflächen zu prüfen. Sollte sich die Notwendigkeit einer Entwicklung herausstellen, wird angeregt, zunächst entsprechend der Darstellung des Regionalplans einen kleineren Teil der Fläche zu entwickeln und insbesondere den Bereich, der zurzeit nicht durch die Darstellung des Regionalplans gedeckt wird, zunächst als landwirtschaftliche Fläche oder als Grünfläche zu belassen.
Die Stellungnahme der Gemeinde Bedburg-Hau
Zu 1: Die Gemeinde Bedburg-Hau folgt der regionalplanerischen Vorgabe einer verantwortungsvollen Flächeninanspruchnahme und bedarfsgerechten Baulandentwicklung. Die übergeordnete Richtlinie wird im Zuge der kommunalen Bauleitplanung berücksichtigt. Ohne einen entsprechend dringenden Bedarf nach neuen Wohnbauflächen würde ein Städtebauprojekt dieser Größenordnung von den gemeindlichen Gremien nicht angestoßen.
Hintergrund der geplanten Entwicklung von „Ziegelhütte II“ ist eine Bewerberliste für Eigenheimgrundstücke (Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften), die mit 135 Bewerbern bereits heute das Angebot an entsprechenden Grundstücken (70) annähernd um das Doppelte übersteigt.
Der rechtskräftige Regionalplan Düsseldorf gibt durch Ziel 2 in Kap. 3.1.2 der Textdarstellung klare zeitliche und räumliche Kriterien zur kommunalen Baulandentwicklung vor. Diese werden durch die Gemeinde eingehalten. Priorität hat der Leitsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Die Gemeinde hat alle möglicherweise geeigneten Innenentwicklungspotenziale im Hinblick auf eine Aktivierung abgeprüft. Eine Deckung der wohnbaulichen Flächenvorsorge über Innenentwicklungspotenziale ist in Bedburg-Hau aber nicht möglich. Nachverdichtungsmöglichkeiten werden auch seitens der Gemeinde Bedburg-Hau positiv gesehen, doch stehen zur Zeit keine Flächen in der notwendigen Größenordnung zur Verfügung.
In der weiteren Umgebung, also dem übrigen Gemeindegebiet, führt die Gemeinde derzeit verschiedene Bauleitplan verfahren zur Bereitstellung von Wohnbauland durch. Kurz vor dem Abschluss steht das Planverfahren für eine Fläche im Gemeindezentrum (56. FNP-Änderung). Für diese Fläche gibt es ein konkretes Vorhaben zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern für
Mehrgenerationenwohnungen. Die Fläche ist deutlich kleiner als das Plangebiet der 57. FNP-Änderung und das Vorhaben deckt ein bestimmtes Marktsegment ab, das zu dem vorliegenden Planverfahren nicht in Konkurrenz tritt, sondern als Ergänzung anzusehen ist, die auch der Entwicklung des Gemeindezentrums dient. Die darüber hinaus derzeit noch in der Planung befindlichen kleineren Flächenentwicklungen in Till und Huisberden liegen außerhalb des ASB in sehr kleinen Ortsteilenohne zentralörtliche Funktionen und dienen deshalb ausschließlich dem lokalen Bedarf. Auch diese behutsamen Ortsteilentwicklungen eignen sich nicht, die vorliegende Planung zu ersetzen und stellen deshalb keine realistisch in die Betrachtung einzubeziehenden Planungsalternativen dar. Was die Priorität der Siedlungsentwicklung auf die regionalplanerisch dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereiche angeht, sind die Zielformulierungen eindeutig. Ziel 1 in Kap. 3.1.1. besagt, dass die Kommunen zu gewährleisten haben, „dass die Siedlungsentwicklung innerhalb des Siedlungsraumes stattfindet. In den zeichnerisch nicht als Siedlungsraum dargestellten Ortsteilen ist die städtebauliche Entwicklung auf den Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung und Betriebe auszurichten.“ Einschränkungen hinsichtlich eines räumlich gebündelten Angebots an öffentlichen und privaten Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen finden sich in den Zielen der Raumordnung nicht. Abgesehen davon ist darauf hinzuweisen, dass Hasselt auch nicht als isoliert liegender Ortsteil ohne Versorgungsmöglichkeiten anzusehen ist. Der Ortsteil ist vielmehr mit dem Gemeindezentrum Schneppenbaum zusammengewachsen. Eine Siedlungsergänzung im Bereich „Ziegelhütte II“ ist als räumlich integrierte Erweiterung zu sehen, da die Entfernung zwischen Gemeindezentrum und „Ziegelhütte II“ nur 1 km Luftlinie beträgt. Zudem ist die wesentliche Voraussetzung mit der Lage im ASB erfüllt. Der Hinweis, die Flächenausweisung gehe über den Bedarf zur Eigenentwicklung des Ortsteils hinaus, trifft vor diesem Hintergrund nicht zu, da Hasselt und der hier relevante ASB einer solchen Einschränkung nicht unterliegt. Bezüglich der Überschreitung des ASB im Süden in Richtung Bundesstraße hat eine intensive Diskussion mit der Bezirksregierung stattgefunden. Die Bezirksregierung hat in ihrer Stellungnahme gem. § 34 (1) LPlG dargelegt, dass der Regionalplan einen Interpretationsspielraum bietet. Unter bestimmten Voraussetzungen sei eine geringfügige Überschreitung des ASB hinnehmbar. Die Gemeinde hat daraufhin eine Begründung der Notwendigkeit der Überschreitung geliefert. Der Bedarf konnte plausibel dargelegt werden. Auch werden Teilflächen entlang der Bundesstraße 57 und der Holzstraße im FNP als Grünflächen dargestellt, die für Wohnbaugrundstücke nicht zur Verfügung stehen.
Zu 2: Grundsätzlich können Wanderungsbewegungen über Gemeindegrenzen hinweg nie ausgeschlossen werden, zumal wenn direkt aneinander grenzende Nachbargemeinden betroffen sind. Die Gemeinde Bedburg-Hau ist zudem der Auffassung, dass sie mit dem Baugebiet „Ziegelhütte II“ keine aktive Abwerbepolitik in Richtung der Klever Wohnbevölkerung betreibt. Dass die Baulandpreise in Bedburg-Hau günstiger sind als in Kleve, ist eine übliche Tendenz, die ihre Ursache in der höheren Zentralität Kleves hat. Die Gemeindeverwaltung hat keinen signifikanten Einfluss darauf, dass sich dieses vorherrschende Preisgefälle zugunsten Kleves ändern würde. Dem Einwurf, in Kleve seien aktuell kaum Wohnbauflächen auf dem Markt erhältlich, ist zu entgegnen, dass es nicht in der Hand der Gemeinde Bedburg-Haus liegt, Wohnbauflächenentwicklung in der Stadt Kleve zu betreiben oder diese zu fördern. Die Wohnbauflächenknappheit in der Stadt Kleve wird zudem nicht durch das Wohnbauflächenangebot in Bedburg-Hau verursacht. Ein Verzicht auf Wohnbauflächen in Bedburg-Hau wird im Umkehrschluss auch nicht zu einer Verbesserung der Situation in Kleve führen. Aus regionaler und interkommunaler Sicht wäre es sogar äußerst ungünstig, wenn zu der Wohnbauflächenknappheit in Kleve auch noch eine Wohnbauflächenknappheit in den umliegenden Städten und Gemeinden käme.
Eine ausführlichere Auseinandersetzung mit den Themen Verdichtungspotenziale und der Potenzialflächen im FNP wurde zur Entwurfsfassung der 57. FNP-Änderung in der Begründung vorgenommen. Darin wird auch die mögliche zukünftige Entwicklungsfläche im nördlichen Bereich der Landesklinik thematisiert. Entgegen der Auffassung der Stadt Kleve ist der Anteil an Mehrfamilienhäusern im geplanten Wohngebiet relativ hoch. Das aktuelle städtebauliche Konzept sieht rund 60 bis 80 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern vor, womit diese Zahl – je nach konkreter Bauausführung - sogar die der Wohneinheiten in Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften übersteigen könnte. Diese Zahlen sind der gestiegenen Nachfrage in diesem Segment geschuldet sowie auch der Verantwortung der Gemeinde Bedburg-Hau für eine flächensparende Wohnflächenentwicklung.
Zur infrastrukturellen Ausstattung ist anzumerken, dass die Gemeinde Bedburg-Hau alle Anstrengungen unternimmt, die ihrer zentralörtlichen Funktion entsprechenden Angebot bereitzuhalten. Hierzu erfolgt regelmäßig und fortlaufend eine Überprüfung des Verhältnisses zwischen prognostizierten Bevölkerungszahlen und Infrastrukturausstattung. Darüber hinaus ist aber auch anzumerken, dass das zentralörtliche System gerade dadurch gekennzeichnet ist, dass Bewohner von Grundzentrenbestimmte zentrale Einrichtungen in benachbarten Mittel- oder Oberzentren aufsuchen. Gerade auch im Schulsystem ist es im ländlichen Raum normal, dass Schüler Schulen in Nachbarorten besuchen, die im Heimatort wegen fehlender Schülerdichte vielleicht nicht immer vorgehalten werden können.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Erforderlichkeit der Planung aufgrund der starken Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt auch in der vorgesehenen Größe gegeben ist. Da der Regionalplan einen weniger genauen Detaillierungsgrad aufweist als der ebenfalls nicht parzellenscharfe Flächennutzungsplan, sind im Rahmen von Bauleitplanverfahren Konkretisierungen der Grenzbereiche zwischen ASB und AFA möglich. Mit der vorliegenden FNP-Änderung, die auf einer städtebaulichen Rahmenkonzeption basiert, wird eine solche Konkretisierung vorgenommen. Die Überschreitung des ASB in Richtung Süden zur B 57 ist vor diesem Hintergrund gerechtfertigt.