Auslaufende Mietpreisbindung bei Sozialwohnungen: Mieterverein gibt Tipps bei Mieterhöhungen

Zum 31.12. eines jeden Jahres endet für zahlreiche Wohnungen die Sozialbindung. Laut Schätzungen der Stadt Dortmund rund 2000 Wohnungen in 2016 (vgl. Wohnungsmarktbericht 2016). Die bisherigen Sozialwohnungen werden dann mit dem Jahreswechsel zu normalen freifinanzierten Wohnungen, für die damit auch andere gesetzliche Vorschriften gelten.

Dies gilt insbesondere auch für eine Mieterhöhung, die vom Vermieter frühestens zum 1. Januar gefordert werden kann. Ob und in welchem Umfang eine solche Mieterhöhung berechtigt ist, richtet sich dann erstmals nach den Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und dem örtlichen Mietspiegel (siehe unten).

Die Rechtslage beim Wechsel von der Kostenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist allerdings kompliziert, so dass viele Vermieter zu frühzeitige oder überhöhte Mieterhöhungen fordern. Für Mieter ist ebenfalls schwierig, diese Fehler zu erkennen.

„Mieter müssen wissen, dass das Miethöherecht nicht den Mieter schützt, der ‚freiwillig‘ eine überhöhte oder unberechtigte Forderung anerkennt oder zahlt. Es wird unterstellt, dass der Mieter seine Rechte kennt und die an sich unberechtigte Forderungen trotzdem akzeptiert hat“, erläutert Rainer Stücker, Geschäftsführer des Mietervereins Dortmund an der Kampstraße. „Vor jeder schriftlichen Äußerung zur Mieterhöhung oder der Unterzeichnung einer Zustimmungserklärung sollte sich deshalb jeder Mieter informieren oder beraten lassen.“

Auf die korrekte Anwendung der Kappungsgrenzen achten!

Allgemein darf ein Vermieter nie mehr als die sog. ortsübliche Vergleichsmiete fordern, also den nach dem Mietspiegel angemessenen Mietpreis.

Da die Mieten für Sozialwohnungen in vielen Fällen deutlich unterhalb der Mietspiegelwerte liegen, ist oft die sogenannte Kappungsgrenze von entscheidender Bedeutung:

Es gilt in Dortmund eine Kappungsgrenze von 20% (§ 558 Abs. 3 BGB)
Bei der Berechnung der Kappungsgrenze wird immer die erhöhte Kaltmiete - ohne Nebenkosten und Heizkosten - der vor drei Jahren gezahlten Kaltmiete gegenüber gestetellt. Nur zwischenzeitliche Mietänderungen wegen Modernisierung werden nicht berücksichtigt.
„Viele Vermieter und Mieter glauben, dass immer eine Mieterhöhung um 20% berechtigt ist. Dies ist so nicht richtig. Da auch bei Sozialwohnungen in den letzten Jahren noch Mieterhöhungen in Kraft getreten sein können (welche rechnerisch einzubeziehen sind), ist dann aktuell nur eine Mieterhöhung unterhalb von 20% zulässig!“, erläutert Rainer Stücker

Mietspiegel und Ratgeber beim Mieterverein kostenfrei erhältlich

Der Mietspiegel Dortmund und der Ratgeber ‚Ende Sozialbindung‘ sind kostenfrei in der Geschäftsstelle des Mietervereins Dortmund erhältlich. Außerdem steht auf der Homepage ein Mietspiegel-Rechner zur Verfügung.

Hintergrund: Wohnungsbestand Dortmund

- Wohnungen insgesamt: 318.697
- Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern: ca. 240.000
- Sozialwohnungen: 24.627
- Neubau Sozialwohnungen in 2015: 337