Stadtentwicklung versus Bürgerinteresse
Städtische Flächenentwicklungsgesellschaft in Haltern am See zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Foto: NABU

HALTERN AM SEE. Aktuell präsentierte die vor 3 Jahren gegründete Städtische Flächenentwicklungsgesellschaft (FEG) der Halterner Stadtwerke stolz die ansehnlichen Ergebnisse des durchgeführten Architektenwettbewerbes für die Bebauung am Schüttenwall: Architektonische Gestaltungsqualität, Nachhaltigkeit und Barrierefreiheit werden damit zwar vorbildlich erfüllt. Aber die Mieten (für gehobene Ansprüche) sollen sich hier allein nach den steigenden Marktpreisen richten, die jedoch den Normalbürger wohl überfordern. Die nächsten hochpreisigen FEG-Projekte wie Gewerbeimmobilien an der Annabergstraße und die Eigenheimsiedlung am Nesberg im Grünen sind in der Planungsphase und ebenso marktorientiert.

Letzteres wird von den Grundstückspreisen das wohl teuerste Wohnprojekt in der Halterner Siedlungsgeschichte für besonders Zahlungskräftige, denn die Vermarktung erfolgt wiederum spekulativ nach dem „freien Spiel der entfesselten Marktkräfte“ und lässt nach Befürchtung sogar des Projektplaners „astronomische Grundstückspreise“ erwarten. Als 2018 die FEG von einer Ratsmehrheit als ausgegliederter „Dienstleister für Stadt und Bürger“ gegen die Skepsis der Sozialdemokraten ins Leben gerufen wurde, sicherte sie sich als Tochtergesellschaft der Stadtwerke sogleich „Filetgrundstücke“ im Stadtgebiet, um sie „profitabel zu vermarkten“. Doch was ist mit dem erklärten Ziel, für bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten im teuren Haltern zu sorgen anstatt die Preisexplosion in Haltern noch mit zu befeuern?

Die selbst gesetzten Ziele und Ansprüche der FEG sind in ihrem Internet-Auftritt verkündet: Ziel der FEG sei es, „die Stadtentwicklung an wichtigen Stellen im Interesse der Stadt und ihrer Bürger zu steuern“. Man verstehe sich als „Dienstleister für die Stadt Haltern und die Menschen, die in ihr leben“. Der eigene Anspruch sei es, „das architektonische Lebensumfeld zu erhalten und Räume zum Wohnen und Arbeiten zu schaffen“. Aufbereiten möchte man „Flächen für Menschen und Unternehmen mit Angeboten für Bauherren und Mieter.“ Der Slogan der FEG lautet: „100 Prozent Haltern am See“.

Vorzugsplanung für eine Minderheit oder für die Wohnbedürfnisse von 100%?

Werden jedoch diese wohlfeilen Ansprüche in der Wirklichkeit auch erfüllt, indem tatsächlich auch die unterschiedlichen Wohnbedürfnisse von 100% der Bevölkerung in allen sozialen Schichten der Stadt in FEG-Projekten umgesetzt werden - oder bleiben weiterhin nur einseitig die einkommensstarken Schichten im Fokus der vorrangigen Ein- und Zweifamilienhauspolitik und bei der Errichtung hochpreisiger Komfortwohnungen an bevorzugten Standorten? Und die weniger Zahlungskräftigen müssen bei der Wohnungssuche notgedrungen ihre Heimatstadt verlassen und in preiswertere Nachbarstädte abwandern, (für die dann Wohlhabende aus den Ruhrgebietsstädten im Austausch gerne hierher ziehen). „Reiche Zuwanderer, arme Abwanderer“ heißt es in der Flächenstudie für Haltern zum sozialen Bevölkerungsaustausch. Wo bleibt bei der FEG-Philosophie die soziale Ausgewogenheit und Durchmischung, die für das Zusammenleben in einer Stadt unverzichtbar ist?

Was ist mit öffentlich geförderten Wohnungen für die 40% Senioren in der Stadt? (Jeder dritte Rentner hat nach 45 Jahren Vollzeitbeschäftigung nur eine Rente von unter 1.300 €). Auch junge Familien könne sich die horrenden Grundstückspreise in Haltern längst nicht mehr leisten. Sogar gebrauchte Häuser werden hier oft teurer verkauft als Neubauten. Wer denkt an die Wohnungsversorgung der 83% Ein- und Zweipersonenhaushalte darunter 31% Single-Haushalte in Haltern? Die Mietpreise in Haltern nähern sich Städten wie Heidelberg, Wiesbaden, Düsseldorf oder Hamburg an.

Wohin steuert die FEG und wer steuert diese?

Wenn die FEG „Stadtentwicklung im Interesse der Halterner Bürgerinnen und Bürger steuern will“, dann muss sie darauf eine Antwort geben und ihre Planungen demgemäß ausrichten – oder der Stadtrat muss seiner städtischen Entwicklungsgesellschaft entsprechende Zielvorgaben zum Umsteuern machen und klare Aufträge erteilen. Denn bezahlbares Wohnen war erklärtes Ziel in allen Kommunalwahlprogrammen der Ratsparteien, deren Halbzeitbilanz in 2023 sonst dürftig ausfällt.

Allein die Ausgründung städtischer Dienstleistungen im Bau- und Planungswesen aus dem Rathaus in die Stadtwerke-Tochter FEG, um die Verwaltungs- und Personalkosten aus dem städtischen Haushalt heraus zurechnen und umzubuchen (und stattdessen auf die gleichen Bürger als Stadtwerke-Kunden abzuwälzen?) und um nicht eigenes Personal im dünn besetzten Baudezernat aufstocken zu müssen, ist noch kein hinreichendes Motiv für die Gründung einer „Flächenentwicklungsgesellschaft“ – mögen auch die Verkaufserlöse aus Grundstücksgeschäften und Einnahmen aus Vermietungen sowie etwaige Steuervorteile dem kommunalen Haushalt direkt und indirekt zugutekommen. Das ändert nichts daran, dass Haltern ein sündhaft teures Wohnpflaster mit schwindelerregenden Preissprüngen bleibt, wenn die Stadt und ihre FEG nicht gegensteuern. Alle 10 Jahre verdoppelt sich in Haltern der Preis eines Grundstücks bzw. einer Immobilie und Stadt und FEG lassen den Markt gewähren, obwohl die Sozialverpflichtung des Eigentums sie zum Handeln herausfordert.

Erstarrt Haltern an Profitgier und überhöhten Preisen?

„Es herrscht die Erwartung an die FEG, dass sie einen klaren Rahmen setzt, damit Haltern nicht an Profitgier und überhöhten Preisen erstarrt“, so war am 08. April 2021 in der „Halterner Zeitung“ zu lesen. Erinnert wurde in dem Artikel an den abgewiesenen Alternativvorschlag der sozialdemokratischen Fraktion, an Stelle der Stadtwerke-Tochter FEG eine städtische Wohnungsbaugesellschaft nach dem Vorbild der meisten anderen Städte als Regulativ zum maßlos überteuerten Halterner Immobilienmarkt einzurichten. Denn seit Jahrzehnten liegt der öffentlich geförderte Wohnungsbau in Haltern, der dringender denn je benötigt wird, nahezu brach.

Haltern verweigert öffentlich geförderten Wohnungsbau

Der öffentlich geförderte Wohnungsbau tendiert in Haltern gegen Null, ungeachtet der aufgelegten Förderprogramme von Bund und Land, und die bisherige Mietpreisbindung läuft aus. Haltern ist Schlusslicht im Lande und in der Region, da es sich im Interesse einer „homogenen Siedlungs- und Bevölkerungsstruktur“ dem sozialen Wohnungsbau beharrlich verweigert. Derweil propagiert der Bund den Bau von 100.000 neuen Sozialwohnungen und die Landesbauministerin Scharrenbach (CDU) will hinterfragen, warum sich in einigen Kommunen nichts tut. Fehlanzeige in Haltern.

Verschließt Haltern die Augen vor den Notwendigkeiten?

Anders als etwa die Nachbarstädte Dülmen oder Lüdinghausen, die neben ihrem Ein- und Zweifamilienhausangebot mit jeweils einer vierstelligen Zahl von öffentlich geförderten Wohnungen aufwarten können, setzt Haltern fast ausschließlich auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser für den eher gehobenen Mittelstand. Bei großen kommerziellen Neubauprojekten wie den „Katharinenhöfen“ im Halterner Vorort Bossendorf für 100 Wohneinheiten (mit höchstem Mietpreisniveau bis über 12,- je qm) wird nicht eine einzige Sozialwohnung angeboten. Und Seniorenwohnungen im Vorort Sythen kosten bereits zwischen 14 bis 15 € je qm oder 1681,- € für eine 111 qm-Wohnung, so dass sogar anhaltende Leerstände statt Mietpreissenkungen in Kauf genommen werden. Im gesamten Stadtgebiet und auch in dörflicher Randlage werden oft Mieten über dem Mietpreisspiegel verlangt.

Marktorientierte FEG trägt nicht zur Preisdämpfung bei

Insgesamt liegt das Halterner Mietpreisniveau über dem Bundes- und Landesdurchschnitt und fast ähnlich hoch wie in Münster. (Bezahlbare Wohnungen sind in Haltern nur noch „über Vitamin B“ zu bekommen). Das ist die Realität im maßlos überteuerten Haltern, das zur Preisdämpfung ein Gegensteuern statt Mitschwimmen durch die FEG erfordert, wie es z. B. Städte wie Ulm oder Münster vorbildhaft vormachen und dabei auch städtische Grundstücke preiswert in Erbpacht vergeben. Das ist in Haltern kein Thema. Deshalb sind hier die Grundstückspreise zwei- bis dreimal so hoch wie im Bundesdurchschnittl und verdoppeln sich alle 10 Jahre, solange, bis die Immobilienblase platzt.

Beim FEG-Neubaugebiet Nesberg ist die Fehlentwicklung vorprogrammiert

Beim geplanten Neubaugebiet betätigt sich die FEG nicht nur als Dienstleister für die Stadt und die Bürgerschaft im öffentlichen Interesse, sondern zugleich auch für die Vielzahl der privaten Grundstücksbesitzer in deren privatem Interesse und womöglich der Spekulanten. Denn nur wenige Einzelgrundstücke gehören der Stadt, sondern das 6,5 ha große Baugebiet für 80 bis 100 Bauherren auf wertvollen Ackerflächen gehört über 50 privaten Einzeleigentümern.

Mutmaßlich ist auch in Haltern folgender Effekt hierfür eingetreten: In Zeiten niedriger Zinsen haben immer mehr Geldanleger und ihre Bankberater den landwirtschaftlichen Boden als rentable und risikofreie Vermögens- oder Kapitalanlage auserkoren, zumal wenn es sich wie am Nesberg um Bauerwartungsland handelt. Sie zahlen (oft als überregionale Investoren) Preise oberhalb des Ertragswertes, mit denen Landwirte nicht mehr mithalten können. Somit werden Ackerflächen immer knapper und teurer und enden dann als begehrte Bauflächen mit lukrativem Verkaufsgewinn.

Belastung statt Entlastung des Grundstücksmarktes

Deshalb ist die Auskunft der FEG ernüchternd, dass sie auf die Auswahl der Kaufinteressenten am Nesberg keinen Einfluss nimmt, sondern diese durch die privaten Eigentümer selbständig erfolgt, und auch die Stadt ihren Grundstücksanteil zu den in 2023 erzielbaren Marktpreisen veräußern will.   Trotzdem erhebt die FEG den Anspruch: Die beplanten Grundstücke „sollen die angespannten Immobilienmarkt in Haltern etwas entlasten“. In Wirklichkeit passiert das Gegenteil: Alle werden bemüht sein, Höchstpreise zu erzielen oder an die Meistbietenden zu verkaufen – getreu der Werbung eines Halterner Immobilienmaklers: „ Wir verhelfen Ihnen zu den Bestpreisen für ihr Grundstück“.

Kaum eine Chance für junge Halterner Familien

Dass junge Halterner Familien auf diese Weise für einen bezahlbaren Preis zum Zuge kommen, ist insoweit eher unwahrscheinlich. Zahlungskräftige Käufer auch von außerhalb, die gar nicht für den Eigenbedarf kaufen oder bauen wollen, sondern zu den 35% gehören, die in Haltern lediglich Rendite-Objekte erwerben wollen, werden sich auf die angebotenen Flächen stürzen und die Preise nach oben treiben. Das ist für die Verkäufer lohnenswert.

Horrende Grundstückspreis am Nesberg absehbar

Die längst überholten Bodenrichtwerte für dieses attraktive Baugebiet am grünen Stadtrand mit zusätzlichen gliedernden Grünzügen liegen bislang bei 400,- € je qm, aber befürchtet wird nunmehr sogar ein Übersteigen der bisherigen Halterner Höchstwerte von 700 € /qm bis möglicherweise auf 800 bis 900 €/qm, denn der Verkäufer ist nicht an den Bodenrichtwert gebunden, zumal sich die konkurrierenden Käufer überbieten werden. Bei geplanten Grundstücksgrößen zwischen 450 qm bis 500 qm werden also allein für den Grundstückskauf mindestens zwischen 300.000 € und 400.000 € hinzublättern sein; dann kommen noch die verteuerten Baupreise für das jeweilige Haus obendrauf. Eine halbe bis Dreiviertel Million für Haus mit Grundstück kann allenfalls die gehobene Mittelschicht aufbringen, für die hier die FEG bevorzugte Planungsvoraussetzungen in privilegierter Lage schafft, zu Lasten der freien Landschaft und mit Versiegelung fruchtbarer landwirtschaftlicher Böden. Brauchen wir dafür in der Stadt eigens eine FEG?

Verkehrsproblematik infolge des Ärzte- und Dienstleistungszentrums am Bahnhof

Aber auch das weitere Prestige-Projekt der FEG, mit Gewerbebauten an der Annabergstraße und dem Ärzte- und Dienstleistungszentrum (Facharztzentrum „Medical“) am Bahnhof Haltern, wird mit dem Anspruch begründet, Steuereinnahmen für die Stadt zu generieren. Auch hier orientiert sich deshalb der Verkauf der städtischen Grundstücke am erzielbaren Marktwert. Auch hier soll (sinnvollerweise) über einen Architektenwettbewerb quasi Premium-Architektur als Blickfang auch für die Bahnfahrer entstehen. Soweit so gut.

Doch die Halterner Bahnpendler sind nicht gerade davon erbaut, dass ihre bisherigen Park-and-Ride-Parkplätze wegen des städtischen Flächenerwerbs an dieser Stelle weichen musste, denn der abgelegene Standort der 230 neuen Park-and-Ride-Plätze an der Südseite des Bahnhofs ist für viele ein Ärgernis. Um diesen zu erreichen, müssen sie im dichten Berufsverkehr als Umweg die halbe Innenstadt umrunden bis zum Nadelöhr an der Recklinghäuser Straße, wo das erhöhte Verkehrsaufkommen mitsamt Rückstaus durch die Bahnpendler über einen Kreisel als ovaler „Wender“ irgendwann bewältigt werden soll, um die umständliche Zufahrt zu den neuen Parkplätzen zu erleichtern. Unter dem Aspekt der Mobilitäts- und Verkehrswende hat die FEG den Verkehrsplanern der Stadt damit wohl die größte Fehlplanung als jahrelanges Ärgernis eingebrockt, anstatt z. B. die Standorte mit der Bahn AG vorher zu tauschen.

Alternative zur FEG

Ob die verselbständigte FEG mit ihrer ausschließlichen Marktorientierung auf Dauer als bürgerorientierter Dienstleister zur Steuerung der Stadtentwicklung taugt, werden die weiteren Projekte und Entwicklungen zeigen. Hätte nicht stattdessen eine städtische Wohnungsbaugesellschaft mit völlig anderer Ausrichtung einer nachhaltigen Stadtentwicklung mit sozialem Anspruch (sowie ein personell aufgestocktes Planungs- und Baudezernat der Stadt) nicht besser getan? Dazu ist aber ein Umdenken erforderlich, zu der eine Ratsmehrheit derzeit nicht bereit ist, die eher auf ein „Weiter so“ setzt. Die Existenzberechtigung einer so ausgerichteten FEG ist jedoch aus guten Gründen hinterfragbar.

Wilhelm Neurohr

Autor:

Wilhelm Neurohr aus Recklinghausen

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